* Vgl. Übergangsweisung 1996; 631.321

Der Regierungsrat,

gestützt auf §§ 20 Abs. 2, 34 Abs. 2 und 35 des Steuergesetzes FN2,

beschliesst:

Die Steuerbehörden werden angewiesen, die Vermögenssteuer- und Eigenmietwerte von Liegenschaften nach Massgabe der folgenden Vorschriften festzusetzen.

I. Vermögenssteuerwerte

A. Landwirtschaftlich oder forstwirtschaftlich beworbene Liegenschaften und Grundstücke

1
Landwirtschaftlich oder forstwirtschaftlich beworbene Liegenschaften werden mit Einschluss der erforderlichen Gebäude zum Ertragswert bewertet.

2
Als landwirtschaftlich beworbene Liegenschaften gelten ausser den bäuerlichen Heimwesen insbesondere Kleinheimwesen sowie Liegenschaften mit den erforderlichen Gebäuden, die Baumschulen, Blumengärtnereien, Gemüsegärtnereien oder Hühnerfarmen dienen. Auch einzelne land- oder forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke werden zum Ertragswert bewertet.

3
Als Grundlage für die Schätzung des Ertragswertes von landwirtschaftlich genutzten Liegenschaften dient der durchschnittliche Reinertrag, den die Liegenschaften in mehreren dem massgebenden Bewertungsstichtag vorangegangenen Jahren abgeworfen haben.

4
Der Ertragswert wird im wesentlichen von folgenden Faktoren beeinflusst: Bodenqualität, Arrondierungsverhältnisse, Oberflächengestaltung, Verkehrslage, Zustand und Einrichtung der Gebäude, Bodennutzungssystem, Betriebsgrösse.

5
Der Ertragswert der Waldungen hängt ab von den Boden- und Zuwachsverhältnissen, den Transport- und Rüstkosten des Holzes und der Art der Holzbestände.

6

Die Schätzung des Ertragswertes landwirtschaftlicher Liegenschaften erfolgt nach den im Beschluss des Bundesrates über die Schätzung landwirtschaftlicher Heimwesen und Liegenschaften (Eidgenössisches Schätzungsreglement) enthaltenen Normen. Bei der Bewertung von anderen zum Ertragswert zu bewertenden Liegenschaften sind diese Normen sinngemäss anwendbar.

B. Verkehrswert von Land

7
Bauland, das landwirtschaftlich beworben wird, ist nach den Ziff. 1-6 zu bewerten. Das gilt sowohl für Wohnbauland als auch für Industriebauland. Eine Bewertung zum Verkehrswert greift nur Platz, wenn feststeht, dass das Land unmittelbar vor der Überbauung steht, wie z. B. wenn bisher landwirtschaftlich beworbenes Bauland veräussert wird und der neue Eigentümer der Gemeinde ein Gesuch um Baubewilligung einreicht.

8
Der Verkehrswert von Bauland wird vorbehältlich Ziff. 9-13 aufgrund der für die Jahre 1986-1990 vom Statistischen Amt in den 11 Planungsregionen des Kantons für unbebautes erschlossenes Wohnbauland ermittelten Durchschnittspreise festgesetzt. Es gelten die im Anhang für die einzelnen Gemeinden festgelegten Landpreise.

9
Der Verkehrswert von Bauland, auf dem vorwiegend Einfamilienhäuser erstellt werden können, wird auf 70% der nach Ziff. 8 festgelegten Baulandpreise festgesetzt. Es gelten die im Anhang für die einzelnen Gemeinden festgesetzten Landpreise.

10
Der Verkehrswert von Land, auf dem überwiegend zur geschäftlichen Nutzung bestimmte Bauten errichtet werden können (Ziff. 29 ff.), richtet sich nach dem Durchschnitt der für die Jahre 1986-1990 vom Statistischen Amt in den 11 Planungsregionen des Kantons aufgrund der Freihandverkäufe für unbebautes Land für Geschäfts- und Wohnzwecke ermittelten Durchschnittspreise. Es gelten die im Anhang für die einzelnen Gemeinden festgesetzten Landpreise.

11
Der Verkehrswert von Land, auf dem ausschliesslich industrielle oder gewerbliche Bauten errichtet werden können, richtet sich nach dem Durchschnitt der für die Jahre 1986-1990 vom Statistischen Amt in den 11 Planungsregionen des Kantons aufgrund der Freihandverkäufe für unbebautes Gewerbe- und Industriebauland ermittelten Durchschnittspreise. Es gelten die im Anhang für die einzelnen Gemeinden festgesetzten Landpreise.

12
Kiesland, welches ausgebeutet wird oder zur unmittelbaren Ausbeutung erworben wurde, wird bis zur Wiederherstellung der landwirtschaftlichen Nutzung zum Verkehrswert besteuert. Als Verkehrswert gilt der Preis, der im betreffenden Gebiet für unausgebeutetes bzw. teilweise oder ganz ausgebeutetes Kiesland bezahlt wird.

13
Anderes unüberbautes, auf längere Sicht nicht landwirtschaftlich beworbenes Land, wie Lagerplätze, Campingplätze u. a. m., wird zum Verkehrswert besteuert. Bei der Bewertung sind die Ziff. 8-11 sinngemäss anwendbar.

C. Grenzfälle

14
Ist fraglich, ob eine Landparzelle als landwirtschaftlich beworben betrachtet werden kann, z. B. bei Restgrundstücken aus dem früheren Landwirtschaftsbetrieb des Pflichtigen, bei über einen angemessenen Umschwung von Wohnhäusern, insbesondere von Einfamilienhäusern und Ferienhäusern hinausgehenden Landflächen grösseren Ausmasses, Parkanlagen, ausgeschiedenen Gartenparzellen (Pünten) und landwirtschaftlichen Charakter aufweisenden Landreserven von Industrie- und Gewerbebetrieben, so wird auf Begehren des Pflichtigen die Bewertung zum Ertragswert vorgenommen, sofern dieser nach Orientierung über die Vermögensnachbesteuerung durch unterschriftliche Protokollerklärung die Bewertung und für den Fall der Veräusserung, Überbauung oder Belastung mit Eigentumsbeschränkungen auch die Vermögensnachbesteuerung anerkennt.

D. Wohngebäude und Stockwerkeigentum

1. Allgemeine Grundsätze

15
Der Verkehrswert von Wohngebäuden und Stockwerkeigentum ist nach den folgenden Formeln zu berechnen:

Einfamilienhäuser: Landwert + Zeitbauwert
Stockwerkeigentum: Landwertanteil + Zeitbauwertanteil
Mehrfamilienhäuser: 1 x (Landwert + Zeitbauwert) + 3 x Ertragswert
4
16
Als Einfamilienhäuser gelten Gebäude, deren Installationen sowie Zugang zu den Räumen eine getrennte Nutzung durch mehr als einen Haushalt ausschliessen. In bestehende Wohneinheiten eingebaute zusätzliche Kleinwohnungen ( bis 3 Zimmer) gelten nicht als selbständige Haushalte.

2. Landwert

17
Als Landwert gilt bei Einfamilienhäusern für die ersten 700 m2 Grundstückfläche der Verkehrswert des Bodens, wie er für Bauland, auf dem vorwiegend Einfamilienhäuser erstellt werden können, festgesetzt ist (Ziff. 9). Der 700 m2 übersteigende Teil des zusammen mit dem Wohngebäude zum Verkehrswert zu bewertenden Landes wird zum Landpreis von Fr. 50/m2 eingesetzt.

18
Bei Stockwerkeigentum und Mehrfamilienhäusern gilt als Landwert der Verkehrswert des Bodens, wie er für übriges Wohnbauland festgesetzt ist (Ziff. 8).

19
Für die Bewertung von Stockwerkeigentum wird der Landwert des Bodens im Verhältnis der Wertquoten (Art. 712 e ZGB) FN3 aufgeteilt.

3. Zeitbauwert

20
Der Zeitbauwert entspricht dem Neubauwert abzüglich der dem Alter des Gebäudes entsprechenden Altersentwertung.

21
Der Neubauwert ist auf 850% des von der Gebäudeversicherung des Kantons Zürich festgelegten Basiswertes festzusetzen.

22
Die Altersentwertung wird bei der allgemeinen Neubewertung in der Regel berechnet vom Erstellungsjahr bis zum Kalenderjahr 1993. Sie beträgt pro Jahr 1% des Neubauwertes, jedoch höchstens 40%.

23
Als Erstellungsjahr des Gebäudes ist in der Regel das Erstellungsjahr gemäss Gebäudeversicherungsschätzung massgebend. Sind spätere Investitionen am Gebäude einem Neubau gleichzusetzen (was beispielsweise der Fall ist, wenn ausser den Grundmauern und evtl. der Gebäudefassade das Gebäude neu erstellt wurde), ist für die Berechnung der Altersentwertung der Zeitpunkt dieser Investitionen als Erstellungsjahr massgebend.

24
Befinden sich in einem Gebäude gemeinschaftlich genutzte, mehreren Gebäuden dienende Anlagen und Einrichtungen, wie Heizungen, Schutzräume, Autoeinstellplätze usw., so ist der Wert dieser gemeinsamen Anlagen und Einrichtungen auf die beteiligten Bauten aufzuteilen. Der Basiswert von solchen gemeinsamen Anlagen und Einrichtungen ist in den Schätzungsprotokollen der Gebäudeversicherung separat ausgewiesen.

25
Bei Stockwerkeigentum ist zur Berechnung des Bauwertanteils der Basiswert der Baute im Verhältnis der Wertquoten (Art. 712 e ZGB) ^FN3 aufzuteilen.

4. Ertragswert von Mehrfamilienhäusern

26
Zur Ermittlung des Ertragswertes von Mehrfamilienhäusern ist der Ertrag der Liegenschaft zu kapitalisieren. Es gelten folgende Kapitalisierungssätze:

Alter der Liegenschaft Kapitalisierungssatz in %

1-15 Jahre 7,0
16-30 Jahre 7,5
31-50 Jahre 8,0
51 Jahre und mehr 8,5

5. Besondere Verhältnisse

28
Der Verkehrswert von Liegenschaften, die infolge Subventionierung durch das Gemeinwesen nur zu einem im Grundbuch eingetragenen Höchstwert veräussert werden können, darf diesen grundbuchlich festgelegten Wert nicht übersteigen. Dies gilt jedoch nur solange, als die öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen und damit auch der im Grundbuch eingetragene Höchstwert nicht durch Rückzahlung der Subventionen abgelöst werden können. Sind hiefür keine bestimmten Fristen vorgesehen, so ist davon auszugehen, dass die erwähnten Eigentumsbeschränkungen spätestens nach 20 Jahren abgelöst werden können.

E. Geschäftshäuser

1. Allgemeine Grundsätze

29
Als Geschäftshäuser gelten Liegenschaften, deren Ertrag überwiegend durch die geschäftliche Nutzung bestimmt wird (Bank-, Büro- und Ladengebäude mit kleinem Wohnanteil usw.).

30
Der Verkehrswert von Geschäftshäusern ist nach folgender Formel zu berechnen:

1 x (Landwert + Zeitbauwert) + 3 x Ertragswert

4

2. Landwert

31
Als Landwert bei Geschäftshäusern gilt der Verkehrswert des Bodens, wie er für Land, auf dem überwiegend zur geschäftlichen Nutzung bestimmte Bauten errichtet werden können (Ziff. 10), festgesetzt ist.

3. Zeitbauwert

32
Der Zeitbauwert entspricht dem Neubauwert abzüglich der dem Alter des Gebäudes entsprechenden Altersentwertung.

33
Der Neubauwert ist auf 850% des von der Gebäudeversicherung des Kantons Zürich festgelegten Basiswertes festzusetzen.

34
Die Altersentwertung wird bei der allgemeinen Neubewertung in der Regel berechnet vom Erstellungsjahr bis zum Kalenderjahr 1993. Sie beträgt pro Jahr 1% des Neubauwertes, jedoch höchstens 40%.

35
Als Erstellungsjahr des Gebäudes ist in der Regel das Erstellungsjahr gemäss Gebäudeversicherungsschätzung massgebend. Sind spätere Investitionen am Gebäude einem Neubau gleichzusetzen (was beispielsweise der Fall ist, wenn ausser den Grundmauern und evtl. der Gebäudefassade das Gebäude neu erstellt wurde), ist für die Berechnung der Altersentwertung der Zeitpunkt dieser Investitionen als Erstellungsjahr massgebend.

36
Befinden sich in einem Gebäude gemeinschaftlich genutzte, mehreren Gebäuden dienende Anlagen und Einrichtungen, wie Heizungen, Schutzräume, Autoeinstellplätze usw., so ist der Wert dieser gemeinsamen Anlagen und Einrichtungen auf die beteiligten Bauten aufzuteilen. Der Basiswert von solchen gemeinsamen Anlagen und Einrichtungen ist in den Schätzungsprotokollen der Gebäudeversicherung separat ausgewiesen.

4. Ertragswert

37
Zur Ermittlung des Ertragswertes ist der Bruttomietertrag der Liegenschaften zu kapitalisieren. Es gelten die Kapitalisierungssätze für Mehrfamilienhäuser (Ziff. 26).

F. Industrielle oder gewerbliche Liegenschaften

1. Allgemeine Grundsätze

38
Als industriell oder gewerblich gelten unter Einschluss von Lagerhäusern diejenigen Liegenschaften, welche ausschliesslich einem Fabrikations- oder Gewerbebetrieb dienen und deren Wert durch diese Benutzungsart bestimmt wird.

39
Der Verkehrswert von industriellen oder gewerblichen Bauten ist nach folgender Formel zu berechnen:

Landwert + Zeitbauwert

40
Gehört Industriegelände (Lagerplätze, Werkplätze, Werkhöfe) zu industriellen Anlagen, so ist es zusammen mit diesen zu bewerten.

41
Als Landreserve dienendes, unüberbautes Industriegelände ist nach den für landwirtschaftliches Land geltenden Grundsätzen zu bewerten, wenn es land- oder forstwirtschaftlich genutzt wird.

2. Landwert

42
Als Landwert bei industriellen und gewerblichen Liegenschaften gilt der Verkehrswert des Bodens, wie er für Land, auf dem ausschliesslich industrielle oder gewerbliche Bauten errichtet werden können (Ziff. 11), festgesetzt ist.

3. Zeitbauwert

43
Der Zeitbauwert entspricht dem Neubauwert abzüglich der dem Alter des Gebäudes entsprechenden Altersentwertung.

44
Der Neubauwert ist auf 850% des von der Gebäudeversicherung des Kantons Zürich festgelegten Basiswertes festzusetzen.

45
Die Altersentwertung wird bei der allgemeinen Neubewertung in der Regel berechnet vom Erstellungsjahr bis zum Kalenderjahr 1993. Sie beträgt bei:

normaler Abnützung: 2% pro Jahr bis zum Restwert von 30%;

besonders starker Abnützung: 3% pro Jahr bis zum Restwert von 0%.

47
Als Erstellungsjahr des Gebäudes ist in der Regel das Erstellungsjahr gemäss Gebäudeversicherungsschätzung massgebend. Sind spätere Investitionen am Gebäude einem Neubau gleichzusetzen (was beispielsweise der Fall ist, wenn ausser den Grundmauern und evtl. der Gebäudefassade das Gebäude neu erstellt wurde), ist für die Berechnung der Altersentwertung der Zeitpunkt dieser Investitionen als Erstellungsjahr massgebend.

4. Neu hinzugekommene Gebäudeteile

48
Als Grundlage für die Berechnung des massgebenden Bauwertes von neu hinzugekommenen Gebäudeteilen (Anbauten, Aufbauten usw.) dient die Erhöhung des von der Gebäudeversicherung geschätzten Basiswertes. Dem geringeren Alter solcher Gebäudeteile wird durch Anwendung der entsprechenden prozentualen Altersentwertung Rechnung getragen.

5. Bürohäuser und Arbeiterwohnungen

49
Bürohäuser und Arbeiterwohnhäuser, welche im Fabrikareal liegen, werden zusammen mit den Fabrikgebäuden nach den für diese geltenden Regeln bewertet. Bilden sie räumlich mit dem Fabrikareal keine Einheit, so findet eine getrennte Bewertung nach den für Geschäftshäuser geltenden Grundsätzen statt (Ziff. 29 ff.).

II. Eigenmietwerte

A. Einfamilienhäuser

50
Die Mietwerte von durch den Pflichtigen und von zu seinem Haushalt gehörenden Personen genutzten Einfamilienhäusern werden auf 3% des nach den Ziff. 15 ff. ermittelten Verkehrswertes festgesetzt. Dasselbe gilt für die Mietwerte von Ferien- und Wochenendhäusern, die nicht an Dritte vermietet werden.

51
Auf den gemäss Ziff. 50 errechneten Eigenmietwerten für die Einkommenssteuer kann ein angemessener Einschlag gewährt werden, wenn die dem Eigentümer zur Verfügung stehenden Wohnräume unter Berücksichtigung der Einkommens- und Vermögensverhältnisse das Wohnbedürfnis offensichtlich übersteigen. Das ist in der Regel dann der Fall, wenn längerfristig der ermittelte Eigenmietwert höher ist als 40% der Mittel, welche dem Eigentümer und den zu seinem Haushalt gehörenden selbständig steuerpflichtigen Personen zur Deckung der Lebenshaltungskosten zur Verfügung stehen.

B. Stockwerkeigentum

52
Die Mietwerte von durch den Pflichtigen und zu seinem Haushalt gehörenden Personen genutzten Eigentumswohnungen werden auf 4% des nach den Ziff. 15 ff. berechneten Verkehrswertes festgelegt. Dasselbe gilt für Stockwerkeigentum, das als Ferien- oder Wochenenddomizil dient und nicht an Dritte vermietet wird.

53
Ziff. 51 ist sinngemäss auch bei der Festsetzung der Mietwerte von Eigentumswohnungen anwendbar.

C. Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ohne Stockwerkeigentum

54
Die Mietwerte von durch den Pflichtigen und zu seinem Haushalt gehörenden Personen genutzten Wohnungen sind durch Vergleich mit für gleiche oder ähnliche Objekte bezahlten Mieten zu ermitteln.

55
Zum Vergleich sind in erster Linie die von Dritten für Wohnungen im gleichen Haus im Bemessungsjahr bezahlten Mieten heranzuziehen.

56
Unterschieden bezüglich Wohnungsgrösse und Lage innerhalb des Gebäudes sowie im Ausbau- und Komfortstand ist bei der Schätzung angemessen Rechnung zu tragen. Besondere Einrichtungen und Anlagen und Stockwerkunterschiede sind nach den örtlichen Verhältnissen zu bewerten.

57
Von den so ermittelten Ausgangswerten wird ein Einschlag von 30% abgezogen. Dieser Einschlag wird zwecks durchschnittlich gleichmässiger Bemessung der Eigenmietwerte selbstgenutzter Liegenschaften und Wohnungen gewährt; gleichzeitig wird damit Unterschieden zu den Vergleichsobjekten Rechnung getragen.

58
Ziff. 51 ist sinngemäss auch bei der Festsetzung der Mietwerte von Wohnungen anwendbar.

D. Wohnungen in Geschäftshäusern

59
Für die Mietwerte von durch den Pflichtigen und zu seinem Haushalt gehörenden Personen genutzten Wohnungen in Geschäftshäusern gelten die Ziff. 54 ff. sinngemäss.

E. Geschäftsräume

60
Der bei eigener Nutzung von Geschäftsräumen im eigenen Einfamilienhaus, Stockwerkeigentum oder Mehrfamilienhaus im Berechnungsjahr anzurechnende Mietwert soll dem Mietzins entsprechen, den der Pflichtige bei Vermietung von einem Dritten erhalten würde.

61
Die zur Berechnung des Verkehrswertes heranzuziehenden Bruttomietwerte sind durch Vergleich mit den Mieterträgen gleichartiger Räume zu ermitteln. Dabei sind die bestehenden Erfahrungszahlen zu berücksichtigen.

Üblich sind folgende Ansätze:
Branche durchschnittlicher Mietwert in Prozenten des Umsatzes
Bäckereien 4-5
Metzgereien 3
Lebensmittel-Detailhandel 2-3
Drogerien, Apotheken 3-4
Gastgewerbe mit Alkoholausschank 8-10
Gastgewerbe ohne Alkoholausschank 9-12

F. Andere Liegenschaften und Räume

63
Der bei eigener Nutzung von anderen Liegenschaften und Räumen wie ehemaligen, nicht mehr landwirtschaftlich genutzten Scheunen, freistehenden Garagen, Sport- und Reithallen und dergleichen anzurechnende Mietwert soll dem Mietzins entsprechen, den der Pflichtige bei Vermietung von einem Dritten erhalten würde.

64
Die Mietwerte solcher Liegenschaften und Räume sind unter Berücksichtigung der Verhältnisse des Einzelfalls zu schätzen.

III. Liegenschaften im Baurecht

65
Beim Baurechtsnehmer ist zur Festsetzung des Vermögenssteuerwertes der Landwert ausser acht zu lassen.

66
Als vermögenssteuerpflichtiger Landwert gilt für den Baurechtsgeber der Verkehrswert des Bodens, wie er für Bauland (Ziff. 8) festgesetzt ist. Ist das Baurechtsgrundstück mit einem Einfamilienhaus, Geschäftshaus oder industriellen bzw. gewerblichen Gebäude überbaut, so wird auf Antrag des Baurechtsgebers als Verkehrswert derjenige Wert des Bodens angenommen, der für das entsprechende Bauland (Ziff. 9-11) festgesetzt ist.

67
Die Mietwerte von durch den Baurechtsnehmer und zu seinem Haushalt gehörenden Personen genutzten Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum werden gemäss Ziff. 50-53 ermittelt, d. h. der Landwert wird mitberücksichtigt.

IV. Besondere Verhältnisse

68
Liegen besondere Verhältnisse vor, so können Vermögenssteuerund Eigenmietwert unter Berücksichtigung des Einzelfalles geschätzt werden.

V. Neufestsetzung von Vermögenssteuerwerten und Eigenmietwerten

A. Allgemeine Neubewertung

69
Die Vermögenssteuerwerte und Eigenmietwerte sind im Steuerjahr 1993 allgemein nach diesen Weisungen neu festzulegen.

Unter Vorbehalt der nachfolgenden Bestimmungen bleiben sie bis zu einer späteren allgemeinen Neubewertung der Liegenschaften mit Ausnahme der Eigenmietwerte von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in den nachfolgenden Steuerjahren unverändert.

B. Ausserordentliche Neubewertung einzelner Liegenschaften

70
Eine ausserordentliche Neufestsetzung der Verkehrswerte von Liegenschaften und der Mietwerte von durch den Pflichtigen und zu seinem Haushalt gehörenden Personen selbst genutzten Liegenschaften erfolgt mit der nächstfolgenden Haupteinschätzung

- für neu erstellte Liegenschaften,

- nach erheblichen Investitionen, die einem Neubau gleichzusetzen sind (siehe Ziff. 23),

- nach Abbruch von Gebäuden,

- nach Handänderungen von Mehrfamilien- und Geschäftshäusern.

71
Massgebend für ausserordentliche Neubewertungen sind die bei der vorangegangenen allgemeinen Neubewertung festgelegten Landwerte, der neue Basiswert von Bauten, das Alter des Gebäudes im Zeitpunkt der ausserordentlichen Neubewertung sowie der Jahresertrag der Liegenschaft, ermittelt im Zeitpunkt der ausserordentlichen Neubewertung. Im übrigen sind die Regeln und Ansätze der Ziff. 1-68 anwendbar.

72
Bei in Bau begriffenen, zum Verkehrswert zu bewertenden Bauten ist der steuerliche Verkehrswert der Liegenschaft zu ermitteln, indem dem Landwert 60% der investierten Baukosten zugeschlagen werden.

VI. Inkrafttreten

73
Diese Weisung tritt, vorbehältlich der Ziff. 74, auf 1. Januar 1993 in Kraft und findet Anwendung auf die Einschätzungen für das Steuerjahr 1993 und die folgenden Steuerjahre.

74
Bei Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum wird bei den Einschätzungen für die Steuerjahre 1993 und 1994 die Erhöhung des Eigenmietwertes (Ziff. 50-53) auf 50% des bisherigen Eigenmietwertes begrenzt. Die vollumfängliche Anpassung an die gemäss dieser Weisung ermittelten Eigenmietwerte erfolgt in jedem Falle bei der Einschätzung 1995.

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